Sachverhalt
Der beiden Kläger (idF: Käufer) kauften vom Beklagten (idF: Verkäufer) eine neuwertige Wohnung. Aufgrund einer Schimmelbildung machten die Käufer gegen den Verkäufer Gewährleistungsansprüche wegen Baumängel geltend, die für sie bei der Besichtigung nicht erkennbar waren. Der Verkäufer war der Ansicht, dass seine Haftung für Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen worden sei.
Im Wohnungskaufvertrag befand sich die folgende Klausel:
„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Aufgrund dieser Bestimmung (=Haftungsausschluss) wies das in 1. Instanz zuständige Gericht die Klage ab. Das Berufungsgericht vertrat hingegen die Ansicht, dass der Verkäufer für Mängel einzustehen hat, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren.
Ausführungen des OGH
Vereinbarungen über die Beschränkung oder den Ausschluss der Haftung sind nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs auszulegen. Im Zweifel sind sie einschränkend zu interpretieren.
Bereits zu ähnlichen Vertragsklauseln vertrat der OGH die Ansicht, dass der jeweilige Haftungsausschluss nur die Gewährleistung für solche Mängel ausschließt, die für den Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar waren.
Das ergibt sich daraus, dass sich der Haftungsausschluss auf den dem Käufer bekannten Zustand des Objekts und der ihm eingeräumten Gelegenheit zur Besichtigung der Wohnung, bezieht.
Fazit
Der OGH zieht zur Beurteilung des Umfangs von Haftungsausschlüssen einen strengen Maßstab heran. Beinhaltet der Haftungsausschluss einen Hinweis auf den dem Käufer bekannten Zustand und konnte der Käufer bei der einer sorgfältigen Besichtigung einen Baumangel nicht erkennen („geheimer Baumangel“), so umfasst der Haftungsausschluss diesen versteckten Mangel nicht.