Das derzeitige Regierungsprogramm sieht eine Novellierung und Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes vor, um den Ausstieg aus fossilen Brennstoffen zu erleichtern und den Energieverbrauch zu vermindern. Die Begutachtungsphase des Ministerialentwurfs endete am 13.08.2021 und die Novelle soll mit 1.1.2022 in Kraft treten.
Im Kern sind folgende Änderungen des WEG geplant:
- erleichterte Vornahme bestimmter Änderungen
- erleichterte Willensbildung der Eigentümergemeinschaft
- Auskunftspflichten des Verwalters
- Mindestdotierung der Rücklage
Zustimmungsfiktion:
Erleichterte Vornahme bestimmter Änderungen gem § 16 Abs 5 WEG 2002
Derzeit muss ein Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentumsobjekt in einer die schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer eingreifenden Art verändern möchte, gem § 16 Abs 2 WEG 2002 die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen. Eine stillschweigende Einwilligung ist nicht ausreichend. Vielmehr muss die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt werden. Gerade bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern ist das oftmals ein schwieriges Unterfangen.
Künftig wird diese Einwilligung durch eine Zustimmungsfiktion (§ 16 Abs 5 WEG 2002) (bei bestimmten Änderungen) ersetzt. Darunter fallen folgende Änderungen:
- behindertengerechte Ausgestaltung des Wohnungseigentumsobjekts bzw der allgemeinen Teile der Liegenschaft,
- Einbau von einbruchssicheren Türen
- Installation von Solaranlagen
- Installation von Beschattungsvorrichtungen (bspw Jalousien oder Rollläden): diese müssen mit dem Erscheinungsbild des Hauses in Einklang stehen.
- Installation einer Langsamladestation für E-Autos: Bei Letzterem kann es dem Einzelladestationswerber zu Gunsten einer (künftigen) Gemeinschaftsladestation gem § 16 Abs 8 WEG 2002 untersagt sein, eine Einzelladestation zu errichten. Zu dieser Unterlassungspflicht gelten jedoch bestimmte formale, inhaltliche und zeitliche Voraussetzungen.
Nach der neuen Zustimmungsfiktion reicht es aus, wenn der Änderungswerber die übrigen Wohnungseigentümer verständigt und diese nach Belehrung der Rechtsfolgen innerhalb der Frist von 2 Monaten keinen Widerspruch erheben. Ein Wohnungseigentümer hat aber eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung nicht zu dulden, auch wenn er keinen Widerspruch erhoben hat.
Wenn für Änderungen eines Wohnungseigentümers allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, hat dieser die Kosten der Änderung, allenfalls die Mehrkosten für die Erhaltung der geänderten allgemeinen Teile zu tragen und muss die dafür bestimmten Einrichtungen (Strom, Wasser etc) auf seine Kosten so warten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.
Generelle erleichterte Willensbildung der Eigentümergemeinschaft gem § 24 Abs 4 WEG 2002
Derzeit wird die Anteilsmehrheit der Miteigentümer bei der Stimmbildung anhand der in Summe vorhandenen Anteilen berechnet.
Zusätzlich zum bisherigen Beschlussmehrheitsquorum wird eine weitere Möglichkeit der Beschlussfassung geschaffen: es kommt daher nicht auf die Miteigentumsanteile, sondern auf die qualifizierte Mehrheit der abgegebenen Stimmen an. In Summe müssen
- 2/3 die abgegebenen Stimmen für einen Beschluss stimmen,
- welche in Summe mindestens 1/3 aller Miteigentumsanteile repräsentieren.
Der Beschlusswerber muss darauf hinweisen, dass ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe der wirksamen Beschlussfassung nicht entgegensteht.
Der Verwalter kann Wohnungseigentümern die Teilnahme künftig im Wege elektronischer Kommunikation (zB Videokonferenzen) einräumen.
Auskunftspflichten des Verwalters gem § 20 Abs 8 WEG 2002 über Name und Adresse des Wohnungsempfängers
Um eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen oder einen Umlaufbeschluss fassen zu können, ist Voraussetzung, dass dem Beschlusswerber die Adressen der anderen Wohnungseigentümer bekannt sind. Bislang ist es dem Verwalter jedoch untersagt, die Zustellanschrift gegen den Willen des Wohnungseigentümers preiszugeben.
Künftig ist eine (DSGVO-konforme) Auskunftspflicht des Verwalters über die Namen und die Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer vorgesehen.
Mindestrücklage gem § 31 Abs 1 WEG 2002
Die bisherige monatliche Mindestrücklage soll mit € 0,90/m2 (wertgesichert) Nutzfläche festgelegt werden. Diese kann unter bestimmten Voraussetzungen jedoch unterschritten werden, zB wenn die Rücklage bereits eine bestimmte Höhe erreicht hat oder aufgrund einer kürzlich vorliegenden Sanierung keine (akute) Rücklage erforderlich ist. Der errechnete Gesamtbetrag wird entsprechend der Miteigentumsanteile aufgeteilt.
